계약갱신청구권 뜻 행사 기간

'계약갱신청구권'이라는 용어, 처음 들었을 땐 법률 전문가들이나 쓰는 어려운 말처럼 느껴질 수 있습니다. 하지만 사실 이 제도는 우리 일상과 굉장히 밀접하게 닿아 있습니다. 특히 전세나 월세를 살고 계신 분들이라면 반드시 알아두셔야 하는 중요한 권리인데요. 이 글을 통해 계약갱신청구권의 정확한 뜻과 행사할 수 있는 기간, 그리고 실생활에서 어떻게 활용되는지를 상세히 알아보겠습니다.

 

간단히 말하면, 계약갱신청구권은 임차인이 기존의 임대차 계약이 끝날 무렵, 한 번에 한해 계약을 연장할 수 있도록 보장한 권리입니다. 이 제도는 2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안에 따라 도입되었으며, 임차인의 주거 안정성을 높이기 위해 만들어졌습니다. 원래 전세계약은 보통 2년 단위로 진행되는데, 이 제도가 도입되면서 임차인은 계약이 끝날 때 임대인에게 한 번 더 2년 연장을 요구할 수 있는 권리를 가지게 된 것이죠.

 

쉽게 말해, 내가 지금 살고 있는 전셋집의 계약기간이 끝나더라도, 특별한 사유가 없다면 집주인은 나에게 나가라고 할 수 없다는 것입니다. 이 권리를 행사하면 최소 4년간은 안정적으로 한 집에 거주할 수 있다는 의미가 됩니다.

물론 무조건 4년을 살 수 있는 것은 아닙니다. 이 권리는 임차인이 원할 경우에만 행사할 수 있는 '청구권'이기 때문에, 임차인이 아무런 행동을 하지 않으면 자연스럽게 계약은 종료될 수 있습니다. 따라서 '언제', '어떻게' 행사해야 하는지 아는 것이 중요합니다. 이 부분은 아래에서 아주 자세히 설명드릴게요.

계약갱신청구권 행사 조건

 

계약갱신청구권은 임차인이라면 누구나 쓸 수 있는 권리처럼 보일 수 있지만, 사실 몇 가지 중요한 조건이 있습니다. 그 조건에 맞지 않으면 이 권리를 행사할 수 없거나, 행사했더라도 무효 처리될 수 있으니 꼭 체크하셔야 합니다.

 

첫째, 계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 시행된 개정 주택임대차보호법에 따라, 그 시점에 존속 중인 임대차계약에도 적용됩니다. 단, 이미 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 계약을 체결한 경우는 예외입니다

 

둘째, 이 권리는 임차인이 한 번만 행사할 수 있는 권리입니다. 예를 들어 2년 계약을 맺고 2년을 살았고, 계약갱신청구권을 행사해 2년을 더 살았으면, 그 이후에는 더 이상 같은 권리를 주장할 수 없습니다. 다시 말해, 한 집에서 최대 4년까지 거주할 수 있다는 것이죠.

 

셋째, 임대인이 정당한 사유가 있다면 거절할 수 있습니다. 예를 들어 임대인이 본인이 직접 거주할 계획이 있다거나, 임차인이 계약 조건을 위반한 경우(예: 임대료 미지급, 무단 전대 등)에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우 실제로 거주하지 않으면 손해배상 책임이 따를 수 있으므로, 이에 대한 법적 분쟁도 종종 발생합니다.

 

저도 실제로 2022년에 전셋집 계약이 끝날 무렵, 계약갱신청구권을 행사해 2년을 더 살게 되었는데요. 처음엔 집주인이 살짝 당황해하시더라고요. 하지만 제가 법적으로 행사할 수 있는 권리임을 설명드렸고, 다행히 원만하게 계약을 연장할 수 있었습니다. 그때 느낀 건, 이 권리는 법률상으로 분명한 정당성이 있으나, 서로 간의 커뮤니케이션과 신뢰가 무엇보다 중요하다는 것이었습니다.

 

계약갱신청구권 행사 시기

계약갱신청구권의 행사 시점은 굉장히 중요합니다. 너무 빨라도, 너무 늦어도 문제가 될 수 있기 때문입니다. 관련 법에서는 임대차 기간 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신을 요구해야 유효하다고 명시되어 있습니다.

 

즉, 계약이 2025년 10월 10일에 끝난다면, 2025년 4월 10일부터 2025년 8월 10일 사이에 계약갱신 의사를 표현해야 한다는 뜻입니다. 이 기간을 벗어나면, 아무리 계약갱신청구권이 있다고 해도 법적으로 보호받을 수 없습니다.

 

보통은 이사를 계획하거나 계약 연장 여부를 고민하다가 시기를 놓치는 경우가 많습니다. 저의 지인 중 한 명도 계약갱신청구권을 행사하려다가 이 기간을 놓쳐서 결국 새로운 집을 구해야 했던 일이 있었어요. 그땐 정말 속상해하더라고요.

 

그래서 저는 개인적으로 휴대폰이나 캘린더에 미리 알림을 설정해두는 걸 강력히 추천드립니다. ‘계약 종료일 - 6개월’, ‘- 3개월’ 등 두세 번에 걸쳐 미리 알람을 설정해두면 놓치지 않고 행사할 수 있습니다. 또한 계약서 사본은 꼭 디지털 파일로 보관하고, 계약일자를 정확히 기억해두시는 게 중요합니다.

 

그리고 중요한 팁 하나! 계약갱신 의사 표현은 문서로 남겨야 합니다. 말로만 “연장하고 싶다”고 해서는 법적 증거력이 약합니다. 문자, 이메일, 내용증명 우편 등 기록이 남는 방식으로 요청하는 것이 좋습니다. 저는 문자와 이메일 두 가지로 모두 요청했는데요, 나중에 혹시나 생길지 모를 분쟁에 대비하기 위해서였습니다.

임대인의 갱신거절, 언제 가능한가요?

임대인이 무조건 임차인의 요구를 수용해야 하는 건 아닙니다. 법적으로 정당한 사유가 있는 경우에는 갱신을 거절할 수 있는데요, 이 경우도 몇 가지 조건을 만족해야만 유효합니다.

 

첫 번째는 임대인이 실거주를 목적으로 하는 경우입니다. 하지만 이 경우에도 단순히 "살 거예요"라고 말만 해서는 안 됩니다. 이후 실제로 거주해야 하고, 그렇지 않으면 임차인에게 손해배상을 해야 할 수도 있습니다. 최근에는 이런 사유로 임차인이 소송을 제기해 승소한 사례도 적지 않게 나오고 있습니다.

 

두 번째는 임차인의 계약 조건 위반입니다. 대표적인 예로는 임대료를 연체하거나, 계약서에 없는 조건으로 집을 사용하는 경우, 혹은 임대인의 동의 없이 집을 제3자에게 빌려준 경우 등이 있습니다.

세

번째는 임대차 목적물의 멸실 또는 철거 계획입니다. 예를 들어 해당 주택이 재개발로 인해 철거될 예정이라면, 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 명확한 계획서나 공문 등이 필요합니다.

 

이 외에도 임대인의 정당한 사유는 법에서 매우 제한적으로 규정되어 있기 때문에, 갱신 거절 사유로 인정받으려면 구체적인 증빙이 필요합니다. 임대인이 "그냥 싫어서" 또는 "다른 세입자 들일 거예요"라는 이유는 법적 효력이 없습니다.

 

내 권리는 내가 지켜야 합니다

계약갱신청구권은 단순한 제도 하나가 아닙니다. 우리 같은 일반 임차인들이 더 안정적으로, 계획적으로 생활할 수 있도록 만들어진 매우 실질적인 권리입니다. 특히 전세가격이 급등하거나, 이사 준비가 힘든 상황에서는 이 권리가 큰 힘이 되어줄 수 있습니다.

이 글을 읽으신 분들 중에서도 혹시 지금 살고 계신 전셋집의 계약 기간이 얼마 남지 않았다면, 지금 바로 달력을 확인해보시는 것도 좋을 것 같습니다. 내가 행사할 수 있는 시기를 놓치지 않고, 기록에 남을 형태로 연장 의사를 밝히는 것, 그 한 가지 행동만으로도 앞으로 2년간의 주거 안정을 확보할 수 있으니까요.

또한 이 글이 도움이 되셨다면, 북마크 해두시고 주기적으로 확인해보시는 것도 추천드립니다. 제도는 시간이 지나며 개정될 수 있고, 실제 적용 사례도 계속 바뀌고 있으니 최신 정보에 항상 관심을 가지시는 게 중요하니까요.

 

 

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